昨日国家统计局发布2023年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降；各线城市二手住宅销售价格环比下降、同比降幅扩大。

 

从数据上看，全国70个城市新建商品住宅价格已经连续7个月下跌， 62个城市新房价格环比下降，仅 7个城市保持上涨，分别是西安、太原、石家庄、南宁，上海，长春、成都。

 

二手房更是全国70个城市自2014年10月以来首次全部下跌，12月份，全国70个城市二手住宅价格指数环比下跌0.8%，连续8个月环比下跌。同比方面，12月70城房价下跌4.1%，连续下跌23个月，跌幅比上月扩大0.4个百分点，跌幅创2015年下半年以来新高。    

 

 

销售端市场压力仍然较大，2023年1~12月，商品房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%，降幅比1~11月扩大0.5个百分点，商品房销售额11.66万亿元，是2016年以来新低，同比下降6.5%，降幅比1~11月扩大1.3个百分点。

 

另外，2023年1~12月份，房屋施工面积同比下降7.2%，降幅较1~11月持平。其中，房屋新开工面积同比下降20.4%，已连续28个月下跌，整个2023年度新开工面积仅为9.5亿平方米，规模创下2007年以来新低，导致房地产行业体量快速收缩。

 

从拿地指标看，2023年，全国土地出让金同比下滑15%，降至2017年以来最低水平，2023年末，商品房待售面积67295万平方米，同比增长19%，其中住宅待售面积增长22.2%，去库存依然是房地产重要工作。（以上数据来源：中国房地产报）    

 

 

整体上看，目前的房地产市场依然面临很大的考验，统计局数据显示，合肥新房价格指数环比下跌0.2%，同比上涨0.7%；二手房价格指数环比下降1.0%，同比下降4.0%，今天我们一起来盘点下2023年合肥市场。（以下数据来源：金刚石）

 

虽然全国住宅待售面积持续增加，但是合肥近年供地量一直比较低，新房市场表现也不错，所以库存量一直在低位，去化周期不足9个月，依然处于良性态势。

 

 

2023年合肥共进行了9次土拍，去掉租赁、安置房地块，共有35宗涉宅用地成功出让，在成交数量上，包河区以12宗地块成交占据榜首，其次是瑶海区7宗、滨湖区5宗，庐阳区4宗、蜀山与经开区各3宗、高新区1宗，政务、新站均无成交。    

 

 

2023年土地供应面积同比降低 53%，土地成交面积同比下降38%，但土地成交楼面价达到11706元/平，同比上涨27%。伟星、合肥城建和招商位列拿地金额房企前三，数量上伟星3块居首，招商、中国铁建、江苏亚伦、越秀、新华各拿2宗居住用地。

 

滨湖区合肥城建BK202302（望雲）、越秀BK202307、高速BK202305三宗地块分别以总价35.01亿元、楼面价23050元/㎡、2876万元/亩成为最高总价地块、最高楼面价地块、最高单价地块。    

 

 

在销售端，2023年合肥市区供应面积458.2万方，同比上涨 4%，成交面积439.2万方，同比下降 6%，但成交均价22528元/平，同比上涨27%。

 

上一轮行情是在2020年末-2021年初启动，2020-2021也是最近五年销量的顶峰，2022年-2023年下滑明显，但是新房价格是在持续上涨，尤其今年取消毛坯限价、放松备案价和楼层价差限制后，不仅均价上涨，优质楼层的涨幅更加明显。

 

不过在新房整体价格上涨的同时，我们也要看到因为市场遇冷，普遍存在9折-92折的较大折扣，也有不少项目在此基础上还有赠送车位、现金、家电等优惠政策。    

 

 

从具体月份看，3-4月是全年销量最高峰，随后便一路下滑，7月达到全年最低谷，8月触底回升，9月、10月虽然有密集调控和传统旺季影响，但波动依然很小，下半年销量明显不及上半年。

 

 

从各区上看，目前包河区淝河板块有9盘在售、待售，卫岗王卫城市更新仅上市了璟玺，卓越城、政务东、高铁板块、省府北、五里庙也各有1-3个项目在售和待售，供销量居各区之首，其次是瑶海区、经开和滨湖等区域。

 

而从价格上看，因为政务区暂无新房在售，所以均价最高的是滨湖区，接近3万大关，不过目前滨湖还有早期拿地的璟庭里、尚阖院等盘拉低均价，待这些楼盘陆续清盘，均价还会迎来一波跳涨，其他像包河、经开、瑶海的新房价格也有明显的涨幅。   

 

 

从成交面积段上看，随着供需关系变化，新房已经成为改善需求的承接地，起步户型越来越大，改善户型占比也越来越高，130-144平户型的成交占比近三年持续增加，2023年达到21%，与100-110平并列第一。

 

在成交总价上，200-300万的占比是最高的，有43%之多，紧随其后的就是300-400万区间，占比23%，超过了200万以下的22%，这一方面是因为新房门槛增加，低总价房源减少，另一方面也是二手房价格持续下滑，大量刚需被挤压到更有性价比的二手房市场有关。

 

 

而随着市场下行，新房开盘的去化率也在持续走低，其中去化率最高的是瑶海区，达到61%，这其中置地中心、东新壹号起到明显提升作用，东方雅颂首开去化率也比较高。

 

总的来看，新房目前虽然出发比例的摇号已经下调到1.2，但能触发摇号的楼盘已经寥寥无几，如果去掉其中有水份的摇号，更是屈指可数，首开去化率能达到50%以上已经是表现十分优异了。  

 

 

成交金额TOP10的房企中，招商以105.31亿居首，招商在合肥发展势头确实很猛，目前在包河、经开、蜀山、新站均有楼盘在售，其臻系产品深受认可，经开区的璟园也位居九区成交额第一位。

 

置地2023年主要就是瑶海区的置地中心，2024年有省府北的地块即将上市，排名第三的是高速地产，这两年高速在滨湖连拿尚宸院、尚如院、尚阖院和地王05地块，是滨湖拿地最多的房企之一，另外还有高新区时代星河，收获良多。

 

 

分区看，庐阳区土拍市场非热点地块频繁流拍，在售项目主要在四里河板块、大杨镇、苏宜板块和庐阳北，其中销量最高的是四里河板块的祥源庐源上城，其次是苏宜板块的伟星玖樾台和大杨镇的湖畔天樾。 

   

 

蜀山区2023年土拍市场中，运河新城表现一般，频繁流拍，其中新华星耀学府销量最高，其次是植物园旁的山湖云筑和天青臻境，目前新房也主要集中在运河新城和植物园附近，待上市的有蜀山城投鸿锦里。

 

 

经开区2023年供地量比2021-2022年明显放缓，仅有翡翠云璟、央璟颂和皖投明珠广场地块，销量最高的是璟园，其次是翠湖壹号、翡翠云璟等盘。

 

接下来随着佳通搬迁在即，繁华学校建设，以及山姆合肥店、银泰“in PARK”预计今年9月运营，经开区明珠广场-南艳湖迎来新的发展契机。 

   

 

高新区2023年仅有一宗居住用地供应，就是星遇光年，销量最高的是时代星河，其次是星遇光年和龙湖光年，目前时代星河尾盘、龙湖光年早已售罄，星遇光年和玖峯汇的去化都很一般，2024年高新区的新房市场要冷清很多。

 

高新区其实还有蜀西湖板块的新华城国际公寓（70年产权）在售，但这个年报里并没有加入进去。

 

 

新站区2023年土地市场表现不佳，居住用地0成交，销量最高的招商奥体公园、招商奥体公园三期和阅湖登科，整体比较冷淡，也是市区现房、准现房最多的区域，如禹洲嘉誉尚里、奥体公园，湖光秋色花园、国贸璟原、城建菁华里、光合森林和云起星辰等。    

 

 

滨湖的土拍市场表现还是非常好的，供应地块都是各房企争抢的焦点，也出现了单价地王和楼面价地王，不过随着价格持续走高，最新一批新房高层已经在3万+，洋房最高也突破4万，买房人对于价格的抗性也在增加。

 

在过去一年里销量最高的是高速尚阖院，其次是伟星滨江道和望雲，以及中铁璟和院和高速尚如院等项目。

 

 

包河区的土拍市场表现良好，销售端同样如此，供应面积、成交面积均同比上涨明显，销量最高的是淝河板块的朗拾，其次是和光熙悦和招商臻悦等项目，其中淝河板块占据了主力，2024年也同样如此，将有九盘同台竞争。 

   

 

整体上看，2023年的新房市场属于高开低走，下半年市场热度下滑明显，各个项目的折扣力度也都在逐渐加大，以价换量。

 

时间来到2024年以后，市场也没有好转的迹象，反而因为临近春节假期，很多买房人暂时放弃买房计划，准备年后再考虑，让市场越发冷淡。

 

而随着供需关系变化，考虑到库存去化的压力，2024年供地规模还会进一步下调，近日公布的部分区域供地计划也验证了这点，楼市将进入存量房为主的时代，新的一年如何恢复市场信心，也是最关键的问题。