大盘普跌，也总有个股上涨。

 

跌跌不休的2023年，有一座城市却闷声发大财，把唱空者的脸打得啪啪响。

 

成交，创历史新高。房价，捅破天花板。土拍，诞生新地王。

 

此时此刻，全国有无数双眼睛在紧紧盯着它：

 

这座城市，到底还能火多久？

最近，各大城市的楼市年度成绩单一一公布。

 

成都，当之无愧成了最靓的仔。

 

2022年，成都常住人口仅仅增加了7.6万人。

 

2023年，成都却卖出了足足36.7万套房子。

 

来源：成都购房通

放眼全国，压根儿找不到一个旗鼓相当的对手。就连一线城市也纷纷甘拜下风。

 

成都的销量水平，大概相当于1.4个上海，1.66个北京，2.3个广州，以及5.7个深圳。

 

是的，常年霸占榜首的“大上海”，见了成都也得叫一声“大哥”。

 

别的城市开发商，一个个哭丧着脸。成都的开发商，一个个乐开了花。2023年，成都诞生了破纪录的13家“百亿房企”。

 

没别的原因，成都的房子是真不愁卖。

 

 

一二线城市不少新盘，动辄两三年才能清盘。成都今年新房开盘共计214次，差不多有一半开盘即售罄。

 

刚刚过去的12月，成都新盘去化率为75%，天府新区更是高达81%。

 

2023年成都楼市的关键词，是“量价齐涨”。

 

新房价格，涨了。2023年成都新房成交均价18506元/㎡，同比上涨12.4%。

 

其中，中心区和近郊的一圈层、二圈层，成交均价同比上涨13.1%；远郊的三圈层同比上涨1.2%。

 

锦江区，成为第一个均价超过3万元/㎡的区域，套均总价超过500万。

 

“一线城市房价太贵了，不如跑去二线城市躺平。”

 

曾几何时，成都的标签还是“安逸”，是无数年轻打工人争相涌入的热门目的地。

 

然而，随着房价门槛不断提高，“躺平”正在变得越来越遥远。

 

二手房价格，也涨了。2023年成都二手房成交均价为14609元/㎡，上涨1~2%。豪宅更是迎来一波牛市。

 

前阵子，麓湖生态城卖掉一套建面约655㎡的黑珍珠房源，网传成交价为7500万，折合单价约为11.45万元/㎡。

 

成都豪宅的天花板，又一次刷新了。

 

来源：网络

作为“楼市风向标”的土拍市场，成都的火热程度依旧名列前茅。

 

2023年，成都涉宅地成交平均溢价率为8.2%，仅次于合肥和深圳；流拍率却只有1.7%，只比苏州和无锡高一点点。

 

2023年最后一场土拍，仁和实业溢价43%拿下的成仁路地块，成交楼面价高达23500元/㎡，成都楼市全体起立恭迎“新地王”驾到。

 

从2022年到2023年，不知不觉中，这座城市已经连续两年位居“楼市顶流”。

 

成都，凭啥这么猛？

 

最大的推动力，毫无疑问是超大尺度的政策端松绑。

 

众所周知，一线城市的限购政策，是全国最严格的。其实二线城市里也有几个“铜墙铁壁”，成都就是其中之一。

 

成都的限购规则，堪称全国最复杂，外地人来能给你绕晕。

 

放一张图给大家感受一下：

 

一般城市只会区分限购区和非限购区，成都光限购区有5个，你就说晕不晕吧。

 

不过，从2022年开始，成都开始逐步放松远郊区限购，一步步松绑。

 

到2023年9月26日，几乎已经完全放开限购。

 

限购区缩小到“5+2”，也就是5个老城区（锦江、青羊、金牛、武侯、成华），外加两个新区（天府新区、高新南区）。

 

 

限购区内，144平以下的房子是完全不限购的，土豪们随便买。

 

限购资格也并不难拿到，只需要连续交6个月社保。

 

不仅如此，限购区所有人手上的房票，原地+1。单身买2套，一胎家庭买3套，二胎家庭4套，三胎家庭5套，以此类推……

 

放在以前，成都的限购政策，给想买房的人制造过不少麻烦。

 

我们有个客户土豆哥，十年前在成都工作、安家，前几年又想在成都买套房。

 

但限于夫妻俩名下已经有两套房，只能先把房子过户到老丈人名下，才重新获得房票。

 

而现在，“紧箍咒”一松绑，汹涌的购房需求喷薄而出，根本刹不住。

 

除了本地人，外地客户更是来势汹汹。

 

平常大家开玩笑说，成都是“新西兰”三省省会，其实是小看了成都！

 

这些年里，除了新疆、西藏和甘肃，成都的辐射范围早已覆盖云南、贵州、重庆、陕西等多个西部省市自治区，甚至重庆。

 

如同一台开足马力的抽水机，成都疯狂虹吸大西南、大西北的购买力。

 

根据成都购房通画像统计，926新政后，成都购房人群的四川用户占比开始大幅下降，相反新疆、山西等外省用户数量增加。

 

成都这些年的发展，成绩有目共睹，相信不用我多说。发展潜力不输一线城市，房价却只有一线城市的1/3。

 

拆掉限购之墙后，成都正在从“西部人民的成都”，变为“全国人民的成都”。

 

房价下跌的城市，一年比一年多。北方二线城市、东部三四线城市的购买力，正悄悄向成都汇集。

 

在光鲜亮丽的成绩单背后，成都楼市并非一根大阳线，而更像是得了精神分裂。

 

如同组成字母K的形状，一边繁花似锦，另一边血流成河。

 

按照过去那种“随便买买，坐等升值”的逻辑去买房，是要栽跟头的。

2023年，成都楼市发生了三个颠覆性的变化，深刻决定着未来的走向。

 

第一个变化，成都正式迈入【主城时代】。

 

下面这张图很清晰地展示出了成都楼市的现状：中心城区与近郊区、远郊区的差距正在进一步拉大。

 

2023年，一圈层新房套均总价冲上380万元，相比去年直接跳涨近60万元。锦江区的套均总价更是高达500万元。

 

二圈层套均185万，相比去年上涨4万，基本持平。

 

三圈层套均93万，居然比去年跌了3万。

 

和22年一样，一圈层均价全线突破2万，锦江更是突破3万。

 

而均价未过万的区域却由22年的6个增加到了9个。三圈层的崇州、都江堰、大邑直接跌破万元。

 

从一圈层到三圈层，到CBD的距离逐渐拉远，板块能级逐渐下降，房价走势也渐行渐远。

 

新的房价梯队正在悄悄形成，不同区域、不同圈层之间的“上升通道”却在快速消失。

 

即便在前几个梯队，板块之间难逃分化命运。

 

2023年成交套数排名前20的板块，卖了整个中心城区52%的货量，超过半数。

 

购买力正朝着更核心、更优质的板块集中。

 

第二个变化，成都正式迈入【改善时代】。

2023年，刚需依然是成都楼市的中流砥柱，但改善势力攻城略地、优势不断扩大。

从面积段来看，120-144㎡的改善户型，和90-120㎡的刚改户型打了个平手，市场份额双双36%。

 

从总价段来看，排名第一的是150万以下（34%），排名第二的居然直接跳到300-500万（24%），500万以上的占有率达到了1成。

 

2023年，成都最火的楼盘是哪个？

 

麓湖生态城，单盘就取得了180亿，当之无愧。

 

2000万级的玄鸟塔，4000万级的鲲鹏阁，5000-1亿级的黑钰岛，几开几罄。

 

今时今日，麓湖的影响力不仅限于大西南，早已成为全国知名的改善标杆。

 

背后是大户型、高总价在成都迅速崛起。

 

第三个变化，成都正式迈入【存量时代】。

 

成都买房人，内心充满了焦虑。

 

回归主城是大趋势，大家都知道，但主城区的新房实在太贵了。

 

这几天，“观念研究院”给出了一组匪夷所思的楼市数据。成都主城区的新房套均面积，是150㎡+。

 

郊区跌跌不休，又实在买不下手，怎么办呢？

 

二手房，成了最终答案。

 

史诗级的36.7万套里面，新房和二手房的比例是“四六开”。

 

相比2022年，新房成交量小涨近1成，共计14.6万。二手房则呈井喷状态，成交量暴涨近7成，共计22.1万套。

 

2022年，成都新房与二手房成交套数的差值约为0.8万套。2023年，这一差值已经达到7.5万套。

 

这是一个重要信号，成都楼市进入了存量时代，就像曾经的一线城市一样。

 

二手房销量创新高，说明成都的改善需求非常旺盛。

 

有需求的地方，才有增长空间。

 

我曾不止一次说过：风险是涨出来的，机会是跌出来的。

 

如今的成都楼市，风险渐渐盖过了机会。

 

2024年，成都还会涨吗？

 

下面是我的答案：

 

限购区是成都楼市的“底线”。我们都知道，在一座限购与不限购并存的城市里，限购就是最大的价值。

 

成都的顶尖改善新盘，还会继续涨，继续面临“新西兰”有钱人和本地高端改善需求的猛烈追求。

 

连续两年的火爆，成都楼市已经不负从前“单纯”。投资氛围特别浓厚，泡沫正在堆积。投资客扎堆的网红板块，也要敲响警钟了，回调不可避免。

 

板块之间的分化，将会是下一阶段的重点。即便身处一圈层，并不意味着手握“只涨不跌”的保证。

 

分化之惨烈，程度前所未有，选筹无比重要。

 

2024年，全国性的资产迁移大潮正在到来，成都是很多人的“心头肉”。

 

匆匆忙忙入局，是很容易误入歧途的。