大过年的，楼市最好说几句过年的话，唱响南京楼市光明论。

但这不代表我们需要掩饰一些不利的数据。相反，要想让2024年的南京楼市更光明，我们需要直面一些并不那么好看的数据，并做一定的分析，看看问题到底出在哪！

2023年对于南京楼市来说，数据比较残酷，甚至有点冷冰冰。全国楼市都不太好，但南京格外不好，导致我们在全国楼市的地位和排名，又下降了。

但这个下降，到底下降到什么程度？很多人还不太了解，甚至一无所知。本文就拿出几个关键数据，像解剖麻雀一样，看看问题到底出在哪，有没有破解之道？

整体而言，23年南京新房+二手房供销两旺，市场规模还不错。新房略有下降，但仍然可以卖5万套，这对于人口不足千万的城市来说，数据是OK的，没有太大的问题，说明南京楼市的基本面，还是有的。

问题出在什么地方？新房去化率、土地拿地意愿、房地产地位变化。

先看新房的去化率：这个指标相当关键，直接关系到开发商南京团队的稳定性。

克尔瑞数据显示，在全国主要20个城市，新房开盘平均去化率这个指标中，北京上海成都杭州这四个城市遥遥领先。这四个城市，很多二手房房价也跌了，但新房的去化没有问题。而部分城市由于还有一些限价房，甚至还有万人摇号的现象发生，令人惊叹。

从新房格局来看，北京上海成都杭州，就是全国楼市的一线城市，不服不行。西安、长沙 、合肥，也不错。尤其合肥我们还比较熟悉，滨湖二手房价也崩了，但新房的去化，还能控制住，很多开发商说在合肥拿地还比较稳，这个数据就是明证。

而南京，平均去化17%，位列全国大城市倒数第一。往前推500年，南京楼市从来没有这么卑微过，现在就这么发生了。

甚至到了12月份、1月份，数据更加冰冷。一个楼盘开盘能卖15-20套，其实就相当不错了，个位数的比比皆是。

主要原因也很清楚：二手房价格崩塌了，而很多新房还按照拿地价格+利润的模式来定价，性价比远远低于二手房，去化慢，也就再正常不过了。

但倒数第一实在太扎眼，实话实说，南京市民没见过这种成绩单。不过也不要过于担忧，南京去化较差的一个重要原因是南京楼市过了2月份就非常低迷，而合肥二手房价大跌，也就这几个月的事情，我估计合肥去化在2024年，会有一个明显的下跌趋势。

你看，只要愿意找，还是可以找到楼市光明的点的...虽然有点勉强。

再一个，就是土地市场。我们放在长三角的维度来看一下，到底谁更猛一些？

本图来自好地网，下同

从出让金额看，上海在去年创出新高（2651.5亿元）后，今年依然列长三角首位，涉宅地出让金额2200.2亿元，为历史第二高，同比处于历史最高点（去年创下）减幅17%，相比2021年还微增36亿元。

杭州市区以1780亿元排第二，出让金同比减幅为6.8%，不过已经连续两年萎缩，比历史最高点（2021年创下，2571.5亿元）缩减30.8%。

南京也突破千亿，1092.4亿元位列第三，但同比下降了16.2%，相较历史最高点（2021年创下，1976.3亿元）缩减接近一半（44.7%）。

苏州市区今年涉宅地出让金899.5亿元，同比下降4.6%，相比2016年高点（1378.8亿元）下降34.8%。

宁波市区447.5亿元同比下降31.7%，相较2020年高点（1191亿元）缩减62.4%；合肥433.1亿元，同比下降27.9%，较2016年高点（838.4亿元）减少了48.3%。

从土地出让金这个指标看：

上海>杭州>南京>苏州>宁波>合肥，南京位列老三 ，马马虎虎，也算说得过去。超过合肥两倍多，谁也不敢造次。

但如果仔细看看溢价情况，我们就看出南京亚历山大。

也就是说，这些地块拿出来之后，上海7成地块，是要溢价成交的。溢价成交，基本上不是城投托底了，是开发商真金白银砸进来的。杭州地块也逼近7成，比较健康。合肥甚至能达到85%，相当残暴。这说明开发商对于合肥的地块情有独钟，非常想拿。

江苏双雄表现欠佳，苏州28.4%，南京20.7%，又是长三角大城市倒数第一。说明南京的地块，主要是城投托底为主，真正竞争想拿的地块，也就19块地。

其实，南京溢价成交的地块数量，比宁波还多一点，但宁波总地块少，南京土地太多，明明市场上不需要这么多地，但南京非要拍，这个没办法，最后只能是这个结局。

新房市场的表现，和土地市场的表现，其实是非常一致的。新房卖不出去，为何要继续拿地？这是一个概念。

在这种新房格局下，南京房地产市场的重要性，或者在全国大开发商的布局权重方面，也出现了明显的变化，地位下降了不少，比如最近的龙湖合并事件：

龙湖南京公司将与合肥公司合并为合宁公司，合宁公司负责人是原合肥城市总陈涛，南京城市总闫强另有任用。

对外的说法是，不是谁并谁，就是一个业务合并。但老大是合肥城市总，而且名称叫合宁公司，不叫宁合公司，谁并谁，不是一目了然吗？

作为长三角的主力城市，南京市场销售业绩并不算突出：2023年龙湖在南京实现销售额58.73亿元，排第12名；2022年在南京销售额68.68亿元，排第16名。（数据来源：中指研究院）

在合肥市场，龙湖却取得了不错的成绩：2022年实现销售金额146.9亿元，位列第二名；2023年销售额为92.36亿元，排在第五名。（数据来源：中指研究院）

对于很多房企而言，南京往往是苏皖总部所在地，管理江苏和安徽两个省，这才是正常现象。但最近几年，各家房地产公司在南京的苏皖总部，降级的降级，被合并的被合并，但往往被上海吞并。比如金M，上海就把江苏上海统管了，成立华东总部，原来苏皖总部就没了。但像龙湖这样被合肥反吃的，历史上极为罕见。

虽然不太高兴，但这些都是发生的事实，让人不得不思考一下：南京房地产市场，在全国的历史定位，到底是什么？还能不能往前拔一拔？

降价，大家都降；困难，大家都困难。但在困难面前，别人整体还能顶住，而你就像坐了滑滑梯一样，一路下行，排名还经常在大城市中垫底，这绝对不是一种常态。

希望2024年的南京楼市，能够针对这些问题，做一个系统性解决。全国都解决不了的大势问题，南京不需要解决，我们要解决的主要矛盾是：能否滑得比别人慢一点？能不能比别人稍微坚挺一点？只要这一点做到 了，其实房价涨也好，跌也好，问题不大。都跌等于都没跌，无所谓。

无论是土地定价、新房去化，还是城市格局，南京需要拿出更大的魄力来改变现状。千万不要参考别人了，别人对我们没啥参考性。原来南京市场是优等生，啥事不急不慢，看看别人咋搞的，随便搞搞就行了，主打一个“稳”字。现在情况完全不一样，学渣的成绩单，不弄点超常规举措，是不行了。

2024年1季度，楼市压力仍然很大，该研究该调研该发布的举措，要考虑上了。请加大电流！